連邦住宅抵当金庫（Federal National Mortgage Association FNMA ）
一般にファニーメイ（Fannie Mae）と呼ばれ、米国の政府支援企業（GSE）である。
1968年以来、株式公開企業となっている。
1938年、大恐慌のニューディール政策の一環として設立された。
同社の目的は、住宅ローンを
住宅ローン担保証券（MBS）
の形で証券化することにより、
二次住宅ローン市場
を拡大し、貸し手が資産を再投資してより多くの融資を行えるようにした。
結果として、地域に拠点を置く
貯蓄貸付組合（または「貯蓄金融機関」）
への依存を減らすことで、
住宅ローン市場に
おける貸し手の数を増やすことである。
兄弟組織は、連邦住宅貸付抵当金庫（FHLMC）であり、通称フレディマックである。
収益 290億4,800万米ドル（2023年）
純利益 174億800万米ドル（2023年）
総資産 4兆3,250億米ドル（2023年）
総資本 776億8,200万米ドル（2023年）
従業員数 約 8,100人（2023年12月）
2024年には、資産が4.3兆ドルを超えるファニーメイは、資産額で米国最大、世界第5位の企業である。
ファニーメイは、総収益による米国最大企業のフォーチュン500ランキングで27位にランクされた。
総収益による世界最大企業のフォーチュングローバル500ランキングで58位にランクされた。
利益の面では、ファニーメイは米国で15番目に収益性の高い企業であり、世界で33番目に収益性の高い企業である。
歴史的に、1900年代初期の米国における住宅ローンのほとんどは、
バルーン支払い
の短期住宅ローンであった。
「バルーン支払い」は、期限満了時に一括で残額を支払う返済方式のこと。
期間中の支払いが軽減される代わりに最終の支払額が膨らむことから、バルーン（風船）と呼ばれる。
大恐慌により、人々が職を失い支払いが不可能になったため、米国の住宅市場は弱体化した。
1933年までに、国内の未払い住宅ローン債務の推定20〜25％が不履行となった。
その結果、差し押さえが発生し、米国の住宅所有者の約25％が銀行の差し押さえにより家を失った。
この問題に対処するため、フランクリン・デラノ・ルーズベルトの
ニューディール政策
の一環として、1938年に米国議会によって国家住宅法の修正によりファニーメイが設立された。
もともとワシントン州全米抵当協会として設立されたこの組織の明確な目的は、住宅所有率と手頃な価格の住宅の入手可能性を高めるために、住宅ローンの資金として連邦政府の資金を地方銀行に提供することであった。
ファニーメイは流動性のある二次住宅ローン市場を創出し、それによって銀行や他のローン発行者が主に
連邦住宅局（FHA）保証住宅ローン
を購入することによってより多くの住宅ローンを発行することを可能にした。
ファニーメイは設立後の最初の30年間、二次住宅ローン市場の独占権を握っていた。
ニューディール政策が住宅市場に焦点を当てた動機となった他の考慮事項もあるかもしれない。
国内の失業者のうち約3分の1は建設業界に従事しており、政府は彼らに住宅を建設させることで
彼らを仕事に戻すこと
に既得権益を持っていた。
ファニーメイは1950年に
連邦貸付庁
から住宅金融庁に買収され、構成単位となった。
1954年、連邦住宅抵当公庫認可法として知られる修正条項により、ファニーメイは「混合所有法人」となり
連邦政府が優先株
を保有し、民間投資家が普通株を保有することになった。
1968年、ファニーメイは
民間所有法人
に転換し、その活動と負債を連邦予算から除外した。
1968年住宅都市開発法に起因する1968年の変更で、ファニーメイの前身（ファニーメイとも呼ばれる）は現在のファニーメイと
政府住宅抵当公庫（「ジニーメイ」）
に分割された。
ジニー・メイは政府機関として存続し、
FHA保証住宅ローン
のほか、
退役軍人局（VA）
農業住宅局（FmHA）保証住宅ローン
も保証している。
ジニー・メイは米国政府の完全な信頼と信用によって明示的に裏付けられている唯一の住宅ローン機関である。
1970年、連邦政府はファニーメイに、FHA、VA、FmHAによって保証されていない通常のローンを購入する権限を与え、ファニーメイと競合してより強力で効率的な二次住宅ローン市場を促進するために、通称フレディマックとして知られる
連邦住宅ローン抵当公社（FHLMC）
を設立した。
同年、FNMAはニューヨーク証券取引所とパシフィック証券取引所に上場した。
1981年、ファニーメイは最初の住宅ローンパススルーを発行した。
これを住宅ローン担保証券と呼んだ。
ジニーメイは1968年に承認された貸し手の最初の住宅ローンパススルー証券を保証した。
1971年に
フレディ・マックは参加証明書と呼ばれる、主に民間住宅ローンで構成される最初の住宅ローンパススルーを発行した。
1992年、ジョージ・H・W・ブッシュ大統領は1992年住宅・コミュニティ開発法に署名した。
この法律はファニーメイと
フレディ・マックの憲章を改正し、民主党議会の見解を反映したものとなった。
その見解とは、 GSEは「強固な財務状況と妥当な経済的利益を維持しながら、全体的な公共目的に沿った形で、低・中所得世帯向けの手頃な価格の住宅の資金調達を促進する積極的な義務を負う」というものだった。
初めて、GSEは住宅都市開発省（HUD）が毎年設定し議会が承認した「手頃な価格の住宅目標」を達成することが求められた。
各GSEの低所得・中所得者向け住宅ローン購入の当初の年間目標は、住宅ローン購入で融資された住宅ユニット総数の30%であった。
これが、2007年までに55%に引き上げられた。
1999年、ファニーメイは、 1977年の地域再投資法（CRA）で指定された貧困地域におけるローンポートフォリオの比率を増やすことで、
低・中所得の借り手への住宅ローン
を拡大するようクリントン政権から圧力を受けた。
1999年、ニューヨークタイムズ紙は、ファニーメイがサブプライム市場へ進出したことで「ファニーメイは相当なリスクを負うことになるが、景気が好調な時期には問題にはならないかもしれない。しかし、政府補助金を受けているこの企業は景気後退で問題に直面する可能性があり、1980年代の貯蓄貸付業界と同様の政府による救済が必要になるだろう」と報じた。
ファニーメイの代表を務めた
フランクリン・レインズ
は、給与とボーナスで9000万ドルを稼いだ。
2000年にHUDによる住宅市場の再評価により、
高リスクの高コストローン
を手頃な価格の住宅目標に充てることを禁止する
略奪的融資防止規則
が導入された。
2004年にこれらの規則は廃止され、高リスクローンが再び手頃な価格の住宅目標に算入された。
その意図は、ファニーメイが標準適合住宅ローンに対して維持している引受基準を施行することで、
優良な信用力を持たない購入者
にも安全で安定した融資手段を提供することだった。
しかし、ファニーメイの当時の社長兼CEO
ダニエル・マッド
が2007年に証言したように、むしろ同機関の引受要件は、
将来の結果を顧みずに強引な商品を売り込む
民間住宅ローン業界の手にビジネスを委ねてしまったことだ。
また、住宅購入者が長期にわたってローンを返済できるよう、融資するローンの
引受基準を保守的に設定
した。
当社は、業界パートナーとともに、
プライム市場
に適用している基準を
サブプライム市場
に導入し、主にサービスが行き届いていない世帯にサービスを拡大しようと努めた。
残念ながら、サブプライム市場におけるファニーメイ品質の安全なローンは標準にはならず、融資市場は当社から離れてた。
借り手には、変動金利ローンに加えて、ティーザー金利、利息のみ、マイナス償還および支払いオプション、および必要書類の少なさが重層化されたさまざまなローンが提供された。
2005 年初頭、当社は
この「重層リスク」融資
に対する懸念を表明し始めた。
アレックス・ベレンソン
は2003年に、ファニーメイのリスクは一般に信じられていたよりもはるかに大きいと報じた。
ナシム・タレブは『ブラック・スワン』の中で、「政府系金融機関であるファニーメイのリスクを見ると、ダイナマイトの上に座っているようで、ちょっとしたことでも危険にさらされている。しかし心配する必要はない。彼らの大勢の科学者たちは、こうした事態は『起こりそうにない』と考えている」と書いた。
2005年1月26日、2005年連邦住宅企業規制改革法（S.190）が、
チャック・ヘーゲル上院議員
によって初めて提出された。
この上院法案は、GSEによる大幅な収益の修正につながる最近の会計問題と疑わしい経営行動を踏まえ、既存のGSE規制構造を改革する取り組みであった。
2005年7月に上院の銀行・住宅・都市問題委員会によって好意的に報告された。
その後、この法案は上院本会議で採決されることはなかった。
上院委員会を通過して以来の展開にもかかわらず、ほぼ1年後の2006年に
ジョン・マケイン上院議員
がS.190の共同提案者になることを決定したことが、ヘーゲル上院議員の法案に関してとられた最後の行動であった。
マケイン議員は、S.190を支持する議場演説の中で、ファニーメイの規制当局が利益は「会社の上級管理職によって意図的かつ組織的に作り出された幻想」であると報告したことを指摘した。
同時に、下院も2005年春に同様の法案、2005年連邦住宅金融改革法（HR 1461）を提出した。
下院金融サービス委員会は、法案の修正案を作成し、2005年7月までに委員会報告書を作成した。
下院案は、ジョージ・W・ブッシュ大統領が「HR 1461で想定されている規制体制は、他の大規模で複雑な金融機関を規制する体制よりもかなり弱い」と反対したにもかかわらず、10月に下院で可決された。
法案は、その時点で民主党と共和党の両方から反対され、上院はその後、下院で可決された法案を審議することはなかった。
連邦住宅都市開発省（HUD）の住宅目標を達成するという使命に従い、
ファニーメイ
連邦住宅ローン銀行（FHLBanks）
などのGSEは、低・中所得世帯、サービスが行き届いていない地域の住宅所有率の向上に努めた。
一般的には「低い頭金で30年固定金利の住宅ローンを取得する能力、および幅広い経済状況下で住宅ローンクレジットを継続的に利用できること」などの特別で手頃な方法を通じて努力した。
その後、2003年から2004年にサブプライム住宅ローン危機が始まった。
市場は規制されたGSEから、通常は投資銀行によって運営される規制されていない
プライベートラベル証券化（PLS）コンジット
によって発行された住宅ローン担保証券（MBS）へと急激に移行した。
ローン発行者がプライベート ラベル PLS を通じてローンを配布するようになるにつれ、GSE は
ローン発行者を監視および管理する能力
を失った。
ローンをめぐる GSE と民間証券化業者間の競争により、GSE の力はさらに弱まり、住宅ローン発行者が強化された。
これが引受基準の低下につながり、金融危機の大きな原因となった。
投資銀行の証券化業者は、一般的にリスクが最小限に抑えられる.
このため、リスクの高いローンの証券化に積極的だった。
政府系機関は住宅ローン担保証券（MBS）の運用を保証したが、民間の証券化業者は一般的に保証せず、リスクをごくわずかしか保持しない可能性もあった。
銀行はクレジット・デフォルト・スワップを通じてこのリスクを保険会社や他の取引相手に転嫁することが多い。
そのため、投資家や債権者が実際のリスクエクスポージャーを見極めるのは非常に困難だった。
よりリスクの高い住宅ローンや民間ラベルMBS流通への移行は、歴史的に低い金利による前例のない
借り換えブーム
で2001年から2003年にかけて金融機関が高めた収益水準を維持しようとした際に起きた。
収益は量に依存するため、高い収益水準を維持するには、より低い引受基準と、GSEが（当初は）証券化しないであろう新商品を使用して借り手プールを拡大する必要があった。
よって、GSE証券化から
民間ラベル証券化（PLS）
への移行は、住宅ローン商品の種類が従来の
均等償還型固定金利住宅ローン（FRM）
から非伝統的で構造的にリスクの高い
均等償還型非変動金利住宅ローン（ARM）
へと移行し、
住宅ローン引受基準が急激に悪化
し始めたことと一致していた。
しかし、PLSの成長により、GSEは民間株主を満足させるために失った市場シェアを取り戻そうとして引受基準を引き下げざるを得なくなった。
株主の圧力により、GSEは市場シェアをめぐってPLSと競争することになり、競争するためにGSEは保証業務の引受基準を緩和した。
対照的に、完全に公営のFHA/ジニーメイは引受基準を維持し、代わりに市場シェアを譲り渡した。
民間金融機関による証券化の拡大と、この市場分野における規制の欠如により、
割安な住宅金融の供給過剰
につながった。
2006年には、特に変動金利住宅ローン（ARM）において、
信用力の低い借り手
が多く住宅ローンを返済できず、
住宅差し押さえ
が急増した。
その結果、すでに大量の住宅在庫に差し押さえが加わり、融資基準が厳しくなったことで借り手が融資を受けることがますます困難になった。
こうした原因で住宅価格が下落した。
この住宅価格の下落により、米国の住宅ローンの大半を裏付けている
政府系金融機関（GSE）の損失
が拡大した。
2008年7月、政府は「ファニーメイと
フレディ・マックは米国の住宅金融システムで中心的な役割を果たしている」という見解を繰り返し表明し、市場の不安を和らげようとした。
米国財務省と連邦準備銀行は、両社に連邦準備銀行の低金利ローン（商業銀行と同等の金利）へのアクセスを許可した。
財務省による政府系金融機関の株式購入禁止を解除するなど、両社への信頼を強化する措置を講じた。
こうした努力にもかかわらず、2008 年 8 月までにファニー メイと
フレディ・マックの株価は、1 年前の水準から 90% 以上下落した。
2008年7月11日、
ニューヨーク・タイムズは、米国政府当局が、米国の住宅危機によりファニーメイと
フレディ・マックの財務状況が悪化した場合に備えて、米国政府が両社を買収する計画を検討していると報じた。
ファニーメイと小規模なフレディマックは、米国の住宅ローンの大部分を所有または保証していたため、不況で特に大きな打撃を受けた。
政府当局者はまた、両社が所有または保証している5兆ドルの債務について、法律を制定して政府による明示的な保証を求めることも検討していると述べた。
ファニーメイの株価は急落した。
ファニーメイは資本不足で倒産するのではないかと心配する者もいた。
ヘンリー・M・ポールソン財務長官とホワイトハウスは、全面的な金融パニックを防ぐ最後の手段として、テレビに出演してファニーメイの財務健全性を擁護した。
ファニーメイとフレディマックは米国の住宅ローン市場全体を支えていた。
2008年まで、ファニーメイと連邦住宅ローン抵当公社（
フレディ・マック）は、米国の
12兆ドルの住宅ローン市場
の約半分を所有または保証していた（2023年には16兆6800億ドルに相当）。
これらが破綻すれば、住宅ローンの取得はより困難になり、金利も大幅に上昇することになる。
ファニーと
フレディの債券は、中国政府からマネーマーケットファンド、何億人もの退職金基金まで、あらゆる人が所有していた。
もし彼らが破綻すれば、世界規模で大混乱が起こる可能性があった。
政権の広報活動だけでは、GSE を救うのに十分ではなかった。
民間銀行の破綻を防ぐために不良債権を買い取るという政府の指示と、上位 20 行が誤って
融資を AAA と分類したこ
とが不安定さを招いた。
ポールソンの計画は、AIGや大手銀行に融資したのと同じように融資するのではなく、2 つの GSE を迅速に差し押さえることだった。
彼はブッシュ大統領に、フランス革命に言及して「彼らが最初に聞く音は、頭が床に打ちつけられる音だろう」と語った。
大手銀行はその後、連邦準備制度理事会から 2 億ドルの訴訟を起こされ、大手銀行のいくつかはすでに和解している。
2008年9月7日、連邦住宅金融庁（FHFA）長官
ジェームズ・ロックハート
この措置は「数十年で民間金融市場に対する最も広範囲な政府の介入の一つ」であった。
ロックハートはまた、両社の最高経営責任者と取締役会を解任し、各GSEの79.9%に相当する新しい優先株と普通株ワラントを財務省に発行させた。管理下に入る前の保有者に対する普通株と優先株の価値は、会社の負債と住宅ローン担保証券の価値を維持する取り組みの一環として、以前に発行された株式に対する将来の配当が停止されたため、大幅に減少した。FHFAは、会社を清算する予定はないと述べた。
ファニーメイまたは
フレディ・マックの安定化を目的として米国財務省が資金を前払いする権限は、連邦政府全体が法律で約束することが許可されている債務の額によってのみ制限される。
2008年7月30日の法律は、ファニーメイと
フレディ・マックに対する規制権限の拡大を可能にし、財務省が連邦住宅ローン銀行を支援する柔軟性を持つ必要がある可能性を見越して、国家債務上限を8,000億ドル（2023年には1兆1,111億8,000万ドルに相当）引き上げ、総額10.7兆ドルとした。
2010 年 6 月 16 日、ファニーメイと
フレディ・マックは、自社の株式をニューヨーク証券取引所から上場廃止すると発表した。
ファニーメイの株式が 30 日以上 1 株あたり 1 ドルを下回った。
このため、連邦住宅金融局が上場廃止を指示した。
それ以来、両社の株式は店頭取引掲示板で取引を続けている。
2013年5月、ファニーメイは米国財務省に
594億ドル（2023年には766億2000万ドルに相当）の配当
を支払う予定であると発表しました。
2015年5月11日、ウォール・ストリート・ジャーナル紙は、米連邦地方裁判所の判事が、野村ホールディングスがファニーメイとフレディマックに売却した住宅ローン担保証券に関する説明が真実ではなかったと述べ、両社の管理機関である
連邦住宅金融庁（FHFA）
に勝利を与えたと報じた。
デニス・コート判事はFHFAに対し、野村と共同被告で投資の一部を引き受けた
が支払うべき最新の損害賠償額を提案するよう求めた。
訴訟当初、FHFAは約11億ドルを要求していた。
この命令により、住宅ブーム中に犯されたとされる住宅ローン関連の違反行為を扱ったまれな裁判が終結した。
ファニーメイは、低金利で借り入れ、その借り入れ金を住宅ローンや住宅ローン担保証券に再投資することで利益を上げている。
債券市場で債券を売却して借り入れ、ローン全体を購入することでローン発行者に流動性を提供している。
ローン全体を購入し、保有または売却されるMBSを作成することで投資市場向けに証券化したす。
政府支援企業 (GSE) として、ファニー メイは法律により、あらゆる経済状況においてローン発行者に流動性を提供することが義務付けられていた。
不採算と思われる不利な市場状況は法的に無視しなければならず、事前まに定められた引受基準を満たす購入可能なローンがある場合、他に買い手がいなければ購入しする義務があった。
米国の一戸建て住宅および商業住宅市場の規模、範囲、および範囲のため、市場参加者はファニー メイの企業債務が返済される可能性が非常に高いと考えていた。
ファニー メイは、市場の認識の結果として、債務市場で非常に安価に借り入れることができた。
通常、借り入れ可能なレートと「貸し出し」可能なレートの間には大きな差がある。
2008年8月までに、ファニー メイの住宅ローン ポートフォリオは 7,000 億ドル (2023 年には 9,728 億ドルに相当) を超えた。
これは「適合ローン限度額」として知られている。
もともとファニーは政府から「明示的保証」を受けており、問題が起こった場合には政府が救済すると約束していた。
しかし、これは 1968 年に変わった。ジニー メイがファニーから分離した。
ジニーは明示的保証を保持したが、ファニーは議会によって認可され、米国財務省に直接の信用枠を持つ民間企業となった。政府支援企業 (GSE) としての性格上、ファニーの借入には「暗黙の保証」が付されていた。認可により、ファニーの事業活動は住宅ローン市場に限定されていた。
この点で、ファニーは民間企業ではあったが、通常の民間企業のように運営することはできなかった。
ファニーメイは政府から直接資金提供や支援を受けておらず、ファニーメイの証券には返済に関する政府の明示的な保証はなかった。
これはGSEを認可する法律、証券自体、およびファニーメイが発行した多くの公的な文書に明確に記載されていた。
証券も証券の元本および利息の支払いも米国政府によって明示的に保証されていなかった。
証券は法的に米国またはファニーメイ以外のその機関または機関の負債または義務を構成するものではなかった。
サブプライム時代、ファニーメイの目論見書はすべて太字の大文字で「証券および証券の元本および利息の支払いは米国によって保証されておらず、米国またはファニーメイ以外のその機関または機関の負債または義務を構成するものではありません。」とに書かれていた。
2004年後半、ファニーメイは会計慣行について調査を受けました。
連邦住宅企業監督局は2004年9月20日に報告書を発表し、広範囲にわたる会計ミスがあったと主張した。
ファニーメイは、内部監査を完了し、コンプライアンスに近づけるために、2006年だけで10億ドル以上（2023年には14億5400万ドルに相当）を費やすと予想されていた。
必要な修正には108億ドルの費用がかかると予想されていた。
ファニーメイのフォーム10-Kの年次報告書に記載されているように、修正後の利益の合計費用は63億ドルで完了した。
2008年6月、ウォールストリートジャーナルは、ファニーメイの元CEO2人、ジェームズ・A・ジョンソンとフランクリン・レインズが、カントリーワイド・ファイナンシャルから市場金利を下回る融資を受けていたと報じた。
ファニーメイはカントリーワイドの住宅ローンの最大の買い手だった。
「アンジェロの友人」カントリーワイドVIPローンプログラムには、弁護士、幹部などファニーメイの多くの人々が含まれていた。
ファニーメイとフレディマックは、下院金融サービス委員会、上院銀行住宅都市問題委員会、上院財政委員会など、主に業界を規制する委員会に現在所属する議員に献金を行っている。
他の議員は、強力な歳出委員会や歳入委員会に議席を持ち、議会指導部のメンバーであったり、大統領選に出馬したりしている。
2011年12月、ダニエル・マッドを含むファニーメイと
フレディ・マックの幹部6人が、米国証券取引委員会から
証券詐欺の罪
で告発された。
SECは、住宅ローンバブルの絶頂期に両社がサブプライムローンにほとんど関与していなかったという誤解を招く声明を『知っていて承認した』と主張した。
フレディ・マックの元最高財務責任者アンソニー・「バディ」・ピゼルは、2011年2月にコアロジックのCFOを務めていたが、「SECから、同局が彼に対して措置を検討しているという通知を受けていた」。その後、彼はコアロジックを辞任した。
ピゼルは、2011年12月に告発された幹部の中には入っていなかった。
ケラーマンはフレディ在職中に自殺した。
マッド氏は先週、政府が自身の在任期間中にファニーメイの情報開示を承認したと述べた。
2011年、FHFAは他の大手銀行も標的にしていた。
JPモルガン・チェースは2011年にFHFAが訴えた18の金融機関のうちの1つで、ファニーと
フレディに「マーケティングおよび販売資料に記載されている説明とは異なる、よりリスクの高い特徴を持つ」証券を販売したと訴えていた。
政府支援の住宅金融会社であるファニーと
フレディは、住宅市場が崩壊した際に
住宅ローン担保証券
で巨額の損失を被り、 1870億ドルを超える救済が必要となった。
両社は2008年の救済以来、FHFAの管理下にある。
スイスの金融会社
UBSは、ファニーと
フレディが64億ドルを超える住宅ローン証券で被った損失に関連して、すでにFHFAと8億8500万ドルの和解に達している。
シャーロットに本社を置くこの企業は、570億ドル相当の住宅ローン債権をめぐってFHFAから請求を受けていた。
全体として、FHFAの18件の訴訟は、2000億ドルを超える不当表示の疑いのある証券をカバーしている。
個々の銀行家が責任を問われるかどうかは別の問題である。
これまでのところ、住宅ローン担保証券のパッケージングと販売に関連する刑事訴訟は明らかに欠如している。
JPモルガンは当初、この取引の一環としていかなる刑事告発からも保護されることを求めていたが、その要求は政府によって拒否された。
2013年5月29日、ロサンゼルス・タイムズ紙は、ファニーメイの元差し押さえ専門家が、アリゾナ州の不動産ブローカーからリベートを受け取ったとしてサンタアナ連邦裁判所で起訴されたが、「無罪」を主張したと報じた。
オレンジ郡上級裁判所に先立って起こされた別の訴訟は、不当解雇を理由にファニーメイに対して起こされたもので、リベートについて経営陣に警告しようとしたために解雇されたと主張する従業員によって起こされた。
この従業員は、2009年に疑惑を表明し始めたと主張している。
